Scritto Luigi Cecchini  -  maggio 6, 2013  -  0 commenti

La nuova legge sulle locazioni abitative n. 431/1998 ha innovato profondamente la precedente disciplina risultante dalla combinazione tra la legge dell’equo canone (ora in massima parte abrogata) e la legge sui patti in deroga. Ora l’art. 5 della nuova legge apre alla autonomia privata lo spazio necessario per la legittima ed efficace pattuizione di un rapporto contrattuale per uso abitativo di durata inferiore ai limiti ordinari di quattro anni e di tre anni (art.2 comma 1 e 5; durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi), alla condizione che siano previste particolari esigenze dei proprietari oppure dei conduttori per fattispecie da individuare in sede di contrattazione territoriale, secondo la disposizione del comma 3 dell’art. 2 del Decreto Ministeriale che ha approvato, recependola, la Convenzione Nazionale ai sensi dell’art. 4 della legge.

Di profondamente nuovo c’è il riconoscimento delle esigenze anche del locatore, che rispetto all’art. 26 lettera a) legge n. 392/1978 (che attribuiva rilievo solo alle esigenze del conduttore), rappresenta un fattore di maggiore equilibrio nella disciplina della condizione delle due parti del contratto, anche se è altrettanto certo che la disciplina dei “contratti di locazione di natura transitoria” (come definiti dall’art. 5 della legge) ovvero “per usi transitori” /titolo dell’art. 2 del Decreto ministeriale di approvazione della Convenzione Nazionale), non ” quella di un tipo contrattuale parallelo ed alternativo ai tipi disciplinati dall’art. 2, ma resta pur sempre quella di eccezione alla regola della durata minima legale di cui all’art. 2 della legge, che si vuole continuare a ritenere posta nell’interesse del conduttore.

Da qui, per coerenze con questa impostazione per altro sempre più smentita dalla realtà e dal mercato, la giustificazione di norme limite alla autonomia, presunta come tendenzialmente elusiva della durata minima legale nell’interesse dei locatori, presunti a loro volta come parte contrattuale più forte al momento delle trattative per la stipulazione. In realtà nell’attuale momento storico-politico delegificazione non vuol dire affatto, a differenza di quanto si potrebbe ritenere, deregolamentazione.

Vi è quindi eccesso di regolamentazione, e nel contempo delega sostanziale da parte del potere legislativo alle categorie interessate e per esse alle loro organizzazioni rappresentative, alla emanazione di discipline di settore. Il risultato è che per uscire dal vincolismo pre e post equo canone, si è collettivizzato un settore (quello delle locazioni urbane) che per tradizione era stato riservato alla autonomia privata.

Secondo l’articolo 5 della legge le locazioni di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla legge (quattro o tre anni per le locazioni agevolate) saranno disciplinate dal decreto di cui all’articolo 4 comma 2 (che ha approvato la Convenzione Nazionale tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini).

Il decreto ministeriale (ex articolo 2 comma 1) rinvia ad un ulteriore livello di contrattazione (quella territoriale tra le organizzazioni locali della proprietà e degli inquilini) l’individuazione delle particolari esigenze dei proprietari e dei conduttori e delle fattispecie delle quali tali esigenze si concretano. Dal contratto locale si passa al contratto tipo, anche esso definito a livello locale dalle associazioni dei proprietari e dei conduttori (articolo 2 comma 1 del Decreto ministeriale e quindi della convenzione).

Cosa deve intendersi propriamente per transitorietà? E’ necessario infatti individuare con la massima chiarezza questo concetto, in quanto l’uso improprio di questo schema contrattuale riconduce al rapporto locativo, quale che sia stata la volontà effettiva delle parti, alla disciplina ordinaria dell’articolo 2 della legge.

La definizione di transitorietà emerge dal raffronto con la ordinarietà delle esigenze abitative al cui soddisfacimento sono destinati i tipi contrattuali previsti dall’articolo 2. E’ quindi possibile affermare che, per il conduttore, la transitorietà è correlata ad una esigenza abitativa la cui durata è predeterminabile per un periodo di tempo individuabile a priori con ragionevole certezza, a differenza della esigenza abitativa ordinaria che di regola è a tempo indeterminato.

Un’esigenza pur ugualmente transitoria e di durata predefinita ma di durata superiore al termine minimo legale di quattro anni, non richiedendo abbreviazione della ordinaria durata del rapporto, non varrebbe agli effetti della utilizzazione di questo tipo contrattuale essendo sufficiente a tale scopo il tipo contrattuale ordinario disciplinato dalla articolo 2 comma I. Lo stesso vale per le esigenze transitorie (dell’una e dell’altra parte) di durata infraquadriennale ma superiore a diciotto mesi, per le quali si deve necessariamente ricorrere ai tipi contrattuali previsti dall’articolo 2.

Quindi il presupposto del contratto di natura transitoria, per usare la terminologia della legge, se riferito al conduttore consiste nella utilit’ di di disporre dell’appartamento per un tempo oggettivamente predeterminabile come limitato al momento del contratto, e dipendente da fattori estranei alla mera volontà del conduttore stesso; e che se riferito al locatore consiste nella utilità di disporre dell’appartamento a decorrere da un momento nel tempo anch’esso predeterminabile oggettivamente al momento del contratto, e dipendente da fattori estranei alla mera volontà del locatore.

Si tratta come si vede di definizioni reciprocamente correlate, ed accumunate

  • dalla temporaneità: dalla utilità dell’immobile (per il conduttore), ovvero dal periodo per il quale il proprietario-locatore può rinunciare alla stessa utilità;
  • dalla oggettiva prevedibilità dei tempi anzidetti, che quindi non possono essere rimessi al mero arbitrio di ciascuna delle parti ma devono essere determinati, quanto alla natura delle esigenze ed alla loro collocazione temporale, dalla volontà motivata di ciascuna di esse;
  • dal collegamento di tali esigenze con apprezzabili scelte di vita e di lavoro di quella delle due parti sulla cui esigenza la durata del contratto è stata commisurata, per usare una espressione tratta dal vasto repertorio concettuale della legislazione vincolistica;
  • dalla necessità che, quanto alla misura temporale, l’utilità di una parte o dell’altra non conduca a superare i limite inferiore di un mese o superiore di diciotto mesi, poiché altrimenti il paradigma contrattuale in esame non sarebbe idoneo alla regolamentazione del rapporto (nemmeno se le parti pretendessero di adattarvi una situazione ugualmente temporanea, ma di durata effettiva superiore: in tale caso la durata del rapporto si riporterebbe a quella legale secondo il tipo contrattuale dell’articolo 2 comma 1 o comma 3).

Le esigenze delle parti corrispondono ai motivi del contratto e quindi alla utilità che ciascuna di esse si ripropone di trarre e ricavare dall’attuazione del rapporto contrattuale e dalle relative obbligazioni (la ragione concreta del contratto; Bianca, Il contratto). Quindi si tratta di regola, di condizioni o situazioni esterne alle previsioni del contratto ed alle prestazioni che le parti si sono reciprocamente obbligate a compiere, ordinariamente irrilevanti (Bianca, op. cit. 434) se non bilaterali (cfr. art. 1345 c.c.), e che emergono solo per effetto della specifica disciplina di questo tipo contrattuale; ovvero di presupposizione del contratto, esplicitata.

Nel caso del contratto di natura transitoria, secondo la definizione dell’articolo 5, l’esplicitazione delle esigenze di usare l’immobile (fino ad un certo momento ovvero a partire da un certo momento, a secondo che si tratti di conduttore o di locatore) costituiscono dichiarazione unilateriale di uno dei contraenti tuttavia estranea all’oggetto delle obbligazioni, che peraltro, rispetto al contraente non dichiarante l’esigenza transitoria, diviene presupposto della stipulazione (Martorano).

Così se la durata temporanea di un lavoro (o di un corso di studio), motiva la transitorietà della esigenza del conduttore, è altrettanto ovvio che, correlativamente, il locatore si è indotto la stipulazione del contratto facendo affidamento su tale temporaneità, sicché è su tale affidamento che vengono a commisurarsi il canone e le ulteriori specifiche condizioni del contratto; senza che questa correlazione possa giustificare l’opinione che vorrebbe, quale elemento essenziale del contratto di natura transitoria, la coesistenza della doppia temporaneità (intesa come casuale e necessaria contemporanea presenza di esigenze temporanee del locatore e del conduttore, non dipendenti o altrimenti collegate tra loro), requisito che né la lettera né l’interpretazione logica della legge richiedono.

Si può aggiungere che il decreto ministeriale rinviando al contratto tipo, con disposizione chiaramente improntate al sospetto di elusione e di accordi simulatori, richiede la dimostrazione documentale delle esigenze del conduttore (ma non per quelle del locatore), che deve essere allegata (e quindi enunciata) nel contratto (art. 2/6). – Il documento dovrà necessariamente provenire da soggetti estranei formalmente e sostanzialmente alle parti del contratto, venendo cos“ a costituire parte integrante dell’elemento essenziale della fattispecie derogatoria alla durata minima legale (combinato disposto dell’art. 2/1 e dell’art. 13/3 secondo il quale: “” nul nulla ogni pattuizione volta a derogare i limiti di durata del contratto stabiliti nella presente legge”). Infine nessuna disposizione precisa che le esigenze del locatore di disporre dell’appartamento a decorrere da una certa data, debbano consistere in necessit” o utilità abitative per sé e/o familiari, e nemmeno sembra che tali esigenze debbano coincidere con i motivi storicamente tipizzati di opposizione alla proroga legale, di anticipazione dell’esecuzione per rilascio, e recentemente di opposizione al rinnovo del contratto (art. 3 L. 341/1998, corrispondente in gran parte agli art. 3 L. 341/1998, corrispondente in gran parte agli artt. 4 e 10 Legge n. 253/1950). In realtà la temporaneità della locazione nell’interesse del locatore, potrà trovare giustificazione in qualunque esigenza del proprietario locatore di recuperare a fare data da un certo tempo la detenzione dell’appartamento, se motivata da apprezzabili esigenze di vita e di lavoro (per usare una formula consueta, anche essa di fonte giurisprudenziale del periodo vincolistico) e, si può aggiungere, determinata altres“ da oculata ed economica gestione del proprio patrimonio.

Il Decreto ministeriale rinvia agli accordi locali, per la individuazione di fattispecie di transitorietà, ma a tale scopo sarà sufficiente che in quella sede avvenga l’individuazione di talune fattispecie di transitorietà in modo non tassativo ma esemplificativo, tra quelle più comunemente ricorrenti nell’esperienza quotidiana. E del resto il contratto-tipo allegato alla convenzione nazionale che necessariamente costituisce norma di dettaglio vincolante per l’accordo locale, non individua alcuna fattispecie di transitorietà.

La disciplina dei canoni è prevista dall’art. 2 comma 4 del decreto ministeriale, ove si prevede che per undici aree metropolitane caratterizzate da tensione abitativa tra le quali Firenze, i Comuni limitrofi e tutti i capoluoghi di provincia, i canoni dovranno essere contenuti entro i limiti previsti per i contratti agevolati dall’art. 2 comma 3 legge (dovranno quindi corrispondere ai canoni del cos“ detto canale contrattuale concertato), con la conseguenza della loro riduzione a tali limiti in caso di violazione ai sensi dell’art. 13 comma 4.

In conclusione, la novità legislativa dei contratti transitori anche nell’interesse dei locatori, va accolta positivamente se appena si considera la precedente disciplina, anche se è innegabile che si tratta di schema contrattuale che le parti dovranno utilizzare con prudenza ed adeguatamente assistite sotto l’aspetto tecnico (e non, per intenderci, utilizzando i soliti moduli delle agenzia di mediazione).

Avv. Nino Scripelliti
Presidente Regionale Toscano della Confedilizia